MANUAL DO INVESTIDOR COMPRA DE IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO
MANUAL DO INVESTIDOR A PREÇO DE CUSTO
Este breve manual servirá para auxiliar aqueles que desejam adquirir imóveis em CONSTRUÇÕES A preço de custo e que não possuem os conhecimentos básicos necessários para efetuar tal dinâmica de negociação.
Através deste Manual, iremos auxiliar o futuro adquirente (Condômino), a compreender o negócio do qual fará parte, podendo decidir com mais segurança e planejamento, sabendo quais as parcelas de comprometimento do Incorporador, do Construtor e do Condômino.
Para participar de um empreendimento A PREÇO DE CUSTO, o interessado deve verificar se possui as condições financeiras necessárias para arcar com os compromissos da construção. Em caso contrário, recomenda-se que faça uma sociedade com alguém de confiança, montando um Plano de Investimento que não impeça o andamento da obra no ritmo proposto pelo Incorporador.
A Construção A Preço De Custo
A Construção a Preço de Custo, resulta da vontade de uma Empresa Incorporadora, em vender cotas para a construção de unidades imobiliárias (apartamentos, casas, salas, terrenos, etc.) para Compradores interessados na aquisição de unidades imobiliárias pelo custo real da construção, acrescido de uma Taxa de Administração.
As unidades imobiliárias são vendidas antes de iniciar a construção e os compradores/condôminos, custeiam a construção com seus próprios recursos.
Na CPC – Construção a Preço de Custo, o Comprador espera obter uma unidade imobiliária de qualidade, com preço abaixo do mercado tradicional e o Incorporador, espera os pagamentos em dia para manter os procedimentos contratuais combinados.
Das Vantagens da Construção A Preço De Custo
a) Pagamento do Custo Real da construção, acrescido de Taxa de Administração pelos serviços prestados pelas Incorporadora e Construtora;
b) Pagamentos parcelados e finalizados no término da obras, sem juros;
c) O Comprador elimina o lucro imobiliário; transação comercial diretamente com o Incorporador;
d) O ritmo da obra é determinado pela Assembléia de Condôminos;
e) Vantagem econômica: A aplicação de recursos na Construção a Preço de Custo, gera um resultado maior do que o ofertado no mercado financeiro. A compra de imóvel por custo real é mais vantajosa, seja para fins de locação, uso próprio ou para venda;
f) Pode personalizar o apartamento na escolha dos materiais de acabamentos internos;
g) A aplicação de recursos em obras “a preço de custo”, historicamente tem demonstrado resultado positivo a médio e longo prazo.
Das Cautelas na Construção A Preço De Custo
a) O Incorporador/Construtor deve possuir um histórico que demonstre sua experiência em obras A PREÇO DE CUSTO e gozar da Confiança e Credibilidade no mercado imobiliário, na produção de seus empreendimentos e na satisfação dos seus Clientes;
b) Buscar a assessoria de um advogado de confiança, confirmando toda a documentação relativa ao empreendimento;
c) Verificação da homogeneidade e identidade de objetivos do grupo de Condôminos, mantendo boa convivência entre as partes que interferem no empreendimento;
d) Visitar o empreendimento durante a construção e colaborar para a realização da obra, visando a valorização de seu investimento.
A Incorporação e seu Registro
A Incorporação é registrada, com o fim específico de determinar e resguardar os direitos do comprador, estabelecendo as áreas das unidades, das garagens, das áreas de uso comum e as de uso privativo.
As disposições fixadas na Lei Federal 4.591/64 e a NBR 12.721:2006 estabelecem os critérios para os procedimentos de CONSTRUÇÕES A PREÇO DE CUSTO, determinando o aspecto legal deste. Determina em suas diversas planilhas, as áreas totais de construção, as áreas especificas de cada unidade, o custo previsto da obra e de cada unidade, a determinação ou não de áreas sub rogadas, ou seja, unidades que serão ou não entregues em pagamento aos proprietários do terreno, as frações ideais de cada unidade e o memorial descritivo dos materiais de revestimentos e técnicas a serem utilizadas na obra.
Para registrar a Incorporação no Registro de Imóveis, o Incorporador deve ter a posse do terreno, os projetos de Arquitetura, Elétrico, Hidrosanitário e Prevenção Contra Incêndio, aprovados nos setores públicos correspondentes.
Concluídos os registros exigidos por lei, o Incorporador, pode efetuar a venda das cotas do empreendimento, mesmo antes de iniciar as obras da construção.
Conceitos e Nomenclaturas Nos Contratos
Fração Ideal de Terreno: representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum, atribuídas à cada unidade autônoma;
Área privativa: área da unidade autônoma coberta ou descoberta de uso privativo seja no apartamento, casa, sala ou no Box-estacionamento;
Áreas de uso comum: Áreas cobertas ou descobertas compartilhadas por todos os proprietários no empreendimento, cujo uso é regido pela Convenção de Condomínio;
Incorporadora: É a empresa em nome da qual é registrada a Incorporação e que responde pela integridade financeira e conceitual do empreendimento. Cabe à Incorporadora, a venda das Frações Ideais e em nome desta são efetuados os contratos;
Construtora: Empresa Responsável pela construção e que se obriga mediante o “Contrato de Construção a Preço de Custo” a zelar pela qualidade da obra;
Contrato de Construção por Administração: Contrato onde a Construtora, responsabiliza-se pela execução da obra e se remunera pelo serviço prestado, através do recebimento de uma taxa pré-estabelecida em contrato, calculada através do custo da obra apurado mensalmente. Também é cobrada a taxa de Incorporação, que remunera a Incorporadora pelos serviços administrativos do empreendimento. É comum ser a mesma empresa que efetua a Incorporação e Construção;
Financiamento da Construção: Em regra geral, a obra efetuada pelo Regime de Preço de Custo, é totalmente financiada pelo Comprador o qual desembolsa um valor inicial para ressarcimento dos custos de publicidade, projetos, corretagens, instalações de obra, registros e obras já iniciadas. Os valores sob forma de parcelas mensais, em valores previamente fixados, são corrigidos mensalmente de acordo com a correção do custo previsto de obra, em parcelas que se encerram com a finalização da obra, no prazo previsto em contrato. São as denominadas “Prestações de Custeio”.
Comissão Fiscal: Grupo de Condôminos, eleitos em Assembléia Geral, com poderes de controlar, examinar, aprovar ou recusar as prestações de contas fornecidas mensalmente pela Incorporadora. É atribuição da Comissão entre outras, estabelecer o destino de frações ideais de compradores inadimplentes.
Término de Obra: Satisfeitas as ações legais, a ocupação do imóvel se dará com a entrega das unidades aos proprietários quites com suas responsabilidades financeiras ou legais com o empreendimento, mediante a entrega da escritura, das unidades e do empreendimento.
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